V rámci tohoto článku Vám uvedeme několik právních institutů, které Vám pomohou v případě, že jste vlastníkem pozemku, ke kterému nemáte zřízen potřebný přístup. Jako vlastník nemůžete z tohoto důvodu svou nemovitost řádně užívat či s ní hospodařit, neboť není dostatečně spojena s veřejnou cestou. Způsobů, jak vyřešit tuto situaci, se nabízí hned několik.
Prvním z nich je nezbytná cesta, kterou nalezneme upravenou v občanském zákoníku. Díky institutu nezbytné cesty můžete požádat svého souseda, aby Vám za náhradu povolil nezbytnou cestu přes svůj pozemek. Pokud Váš soused nesouhlasí a nechce tak nezbytnou cestu povolit, je možné se obrátit na soud a žádat, aby byla cesta zřízena soudním rozhodnutím. Přitom musí být dbáno, aby soused byl jejím zřízením, co nejméně obtěžován a jeho pozemek co nejméně zasažen. Soud nicméně nezbytnou cestu nepovolí, pokud by škoda na jeho pozemku převýšila zřejmě výhodu nezbytné cesty, nebo pokud jste si nedostatek přístupu způsobil sám z hrubé nedbalosti či úmyslně, či by nezbytná cesta měla být zřízena jen za účelem pohodlnějšího spojení. Jak bylo naznačeno výše, za nezbytnou cestu budete platit sousedovi úplatu (jednorázovou či opakovanou) a případně rovněž odčiníte újmu, pokud není kryta úplatou.
Jako další možnost se nabízí se s Vaším sousedem domluvit na zřízení služebnosti tzv. práva cesty. Tato služebnost může být zřízena úplatně či bezúplatně. Vše bude záviset na Vaší dohodě se sousedem. Služebnost cesty pak je zřízena ve prospěch Vašeho pozemku a přechází tak i na další Vaše právní nástupce. Samotná služebnost cesty zakládá právo jezdit přes sousedův pozemek jakýmikoli vozidly a naopak od Vás se bude očekávat poměrně přispívat k udržování této cesty. Pokud se tedy dohodnete s Vaším sousedem na zřízení služebnosti, pak by Vaše dohoda měla alespoň obsahovat řádnou identifikaci smluvních stran (Vás a souseda), identifikaci obou pozemků, tedy Vašeho pozemku, a pozemku souseda s tím, že je nutné uvést, na kterém pozemku se cesta zřizuje. Jelikož lze služebnost zřídit za úplatu či bezúplatně, pak bude vhodné do smlouvy rovněž zahrnout, zda má za služebnost náležet úplata, která může být stanovena jednorázově či v opakovaných platbách. Samotnou smlouvu pak bude nutné předložit katastru nemovitostí, který služebnost zapíše k pozemkům do své evidence.
V případě, že se s Vaším sousedem nedohodnete na zřízení služebnosti cesty, pak lze uvažovat o tom, zda jste služebnost vydrželi. A to tak, že jste přes sousedův pozemek jezdili nejméně 20 let. V daném případě pak můžete žádat po soudu, aby Vám služebnost cesty rovněž deklaroval. Dopředu nicméně varujeme, že ne každé přejíždění přes cizí pozemek může vést ke vzniku služebnosti cesty. Soud bude zejména zkoumat, zda Váš soused o přejíždění věděl, a zda s tím konkludentně souhlasil.
Posledním námi probíraným institutem je zřízení přístupu za pomoci veřejně účelové komunikace. Veřejně účelovou komunikaci Vám může deklarovat příslušný silniční správní úřad po splnění několika podmínek. Ty podle judikatury Nejvyššího správního soudu jsou: a) mělo by se jednat o zřetelnou, v terénu patrnou cestu určenou k užití vozidly či chodci pro účely dopravy, b) cesta spojuje Vaši nemovitost s ostatními pozemními komunikacemi, c) Váš soused souhlasí s užíváním cesty neomezeným okruhem osob, d) cesta plní nutnou komunikační potřebu. Souhlas Vašeho souseda může být udělen i konkludentně. Ten by měl být podle judikatury udělen tzv. od nepaměti, což je zhruba deset let.
Tento článek si neklade ambice na osvětlení všech institutů zřízení přístupu přes cizí pozemek a ani nemá za cíl vysvětlit podrobně dané instituty. Článek pouze si kladl za cíl přiblížit nejčastější a nejlépe využitelné instituty, které Vám pomohou zřídit přístup přes cizí pozemek, tak abyste si udělali představu o Vašich možnostech. Nicméně pokud Vás některý z institutů zaujal, či potřebovali byste blíže Vaši situaci posoudit, neváhejte se na nás obrátit. S výše uvedenými instituty máme bohaté zkušenosti. Nadto každý případ je individuální a nelze proto dopředu usoudit, který institut bude pro Vás vhodný. Proto doporučujeme zřízení přístupu přes cizí pozemek nepodcenit a prodiskutovat tuto životní situaci s odborným poradcem.